Собрание собственников правомочно. Как провести общее собрание собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме? Пример уведомления о собрании собственников жилья

31.01.2022

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, все вопросы, связанные с управлением делами , находятся в ведении общего собрания жильцов многоквартирных домов . Именно собственникам квартир в больших домах, предоставлено право непосредственно выбирать судьбу своего . Все вопросы, связанные с жизнью многоквартирного дома решаются на общем собрании жильцов, проведение которого строго регламентировано законом.

В этом году были разработаны новые правила, касающиеся проведения общего собрания жильцов многоквартирных домов . Планируется, что они вступят в силу уже с 1 января 2014 года . В чем же суть новых правил.

Устанавливается срок проведения общего собрания жильцов. В соответствии со ст.45 ЖК РФ , в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Новые правила указывают, что, если иное не установлено общим собранием собственников, годовое общее собрание проводится в течение первого квартала текущего года .

Изменен перечень лиц, имеющих право созывать общее собрание собственников помещений . Теперь таким право обладают:

Любой собственник помещения в многоквартирном доме

Управляющая организация - в случае:
---необходимости принятия решений по вопросам утверждения или изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
---определения или изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы,
---представления собственникам отчета о выполнении договора управления.

Ресурсоснабжающая организация – при наличии перед ней установленной за соответствующую коммунальную услугу, в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Собрание проводится с целью принятия решений по вопросам:
---внесения платы за соответствующую коммунальную услугу ресурсоснабжающей организации,
---заключения договора на предоставление одной или нескольких коммунальных услуг, и содержанию и ремонту соответствующих внутридомовых инженерных систем, с указанной ресурсоснабжающей организацией
---изменения способа управления многоквартирным домом

В законе детализируются моменты, касающиеся порядка проведения собрания по инициативе одного из собственников помещений в доме. Так, собственник должен обратиться с письменным заявлением о проведении собрания в управляющую организацию, ТСЖ, иные организации, уполномоченные созывать общее собрание, с перечнем вопросов, подлежащим внесению в повестку дня. После поступления обращения, указанные организации обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения собрания.

Уточняется, что, по общему правилу, все расходы, связанные с проведением общего собрания жильцов, несет сторона, инициировавшая собрание (исключение – если эти расходы включены в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, а собрание проводится по инициативе собственника).

Изменены правила определения кворума общего собрания . Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, при этом более чем 25% голосов принадлежит собственникам (уточнение о 25% голосов собственников является нововведением закона).

Скорректированы правила доведения решений , принятых на собрании, до жильцов многоквартирного дома . Обязанность доведения данных сведений до собственников возлагается на лицо, инициировавшее собрание. Сделать это необходимо не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений, путем оповещения с помощью:
-направления заказных писем
-вручения каждому собственнику помещения в доме под роспись решения
-размещения решения в помещении дома, доступном для всех собственников помещений
-иным способом, в любой доступной форме, позволяющей подтвердить получение адресатом, если этот способ утвержден на общем собрании.

Так же, путем введения дополнительного пункта в ст.46 ЖК РФ , уточнены сведения, которые должны содержаться в решениях общего собрания по вопросам выбора способа управления, а так же, по вопросу заключения с ресурсоснабжающей организацией.

Серьезным коррективам подверглась ст.47 ЖК РФ , устанавливающая формы проведения собрания . В соответствии с новым порядком, общее собрание может проводиться путем:
-совместного присутствия собственников помещений в данном доме
-проведения заочного голосования (опросным путем)
-очно-заочного голосования.

По общему правилу, общее собрание должно проводиться путем совместного присутствия собственников , если иная форма не определена на общем собрании. Если такое собрание не имеет кворума, в дальнейшем, решения, с такой же повесткой, могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Очно-заочная форма собрания устанавливается решением собственников. При данной форме общего собрания, происходит очное обсуждение повестки дня и принятия решений, с последующей передачей, в установленный срок, письменно оформленных решений собственников.

Таковы новые правила проведения общего собрания в многоквартирных домах, которым придется придерживаться уже с нового, 2014 года.

Образец объявления

ОБЪЯВЛЕНИЕ о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N по улице _____________________

Уважаемые домовладельцы!

"__"___________ 200_ г. в ____ часов 00 мин. в актовом зале здания, расположенного по адресу: город, ул. __________________________, д. N ______, будет проведено общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N ____, по улице _______________________________.

Данное общее собрание будет проводиться по инициативе ______________________.

Для регистрации в качестве участника общего собрания при себе необходимо иметь:

1) физическим лицам указанное уведомление, документ, удостоверяющий личность, свидетельство или заверенную копию свидетельства о праве собственности на жилое (нежилое) помещение;

2) юридическим лицам - доверенность юридического лица - собственника жилых (нежилых) помещений, иные документы, подтверждающие право собственности на помещение.

Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Повестка дня Общего собрания:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом.

2. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.

3. Выбор Правления товарищества собственников жилья.

4. Выбор ревизионной комиссии (ревизора).

5. Передача части (всех) функций по управлению товариществом собственников жилья управляющей компании.

6. Оформление права общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, и пределах его использования.

7. Выбор уполномоченного лица для осуществления всех фактических и юридических действий, во исполнение решений, принятых на общем собрании.

8. Разное.

Напоминаем Вам:

Решение общего собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Для предварительного ознакомления с проектом Устава товарищества собственников жилья, иными документами, которые будут обсуждаться на общем собрании, Вы можете обратиться в удобное для Вас время с ___ ч 00 мин., до ___ ч 00 мин. в ______________________по адресу: город, ул. ________________________________________, д. N ______.

Инициатор общего собрания ____________________

1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.

1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год, обычно во втором квартале года для того чтобы управляющая организация в соответствии с ч.11 ст. 162 ЖК РФ представила собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД, при этом все хлопоты и расходы связанные с проведением собрания он несет сам.

В соответствии со ст. 44.1. ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

При этом законодатель теперь не связывает проведение заочного голосования с предварительным проведением очного собрания, то есть можно выбрать любую форму из трех разрешенных.

1.3 Формы принятия решений на собрании собственников.

Единственной формой принятия решений по вопросам входящие в полномочия собрания собственников – является голосование.

2.1 Кворум.

Кворум - установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно техническому паспорту на дом.

Очень часто в техническом паспорте на дом содержится устаревшая или неточная информация, часто в общую площадь дома включают не только площадь жилых и нежилых помещений, но и площадь подвалов, чердаков.

При учете реальной площади жилых и нежилых помещений нужно учитывать, только площадь помещений, на которые зарегистрированы права собственности согласно Реестра.

То есть, если в доме 10 квартир площадью по 30 м2 каждая, т.е. общей площадью 300 м2 то доля каждой квартиры в праве собственности на общее имущество составит:

Обратите внимание, доля считается не в процентах, а именно в долях. Хотя понятно, что доля 0,1 соответствует 10%

Часто возникает вопрос, а как узнать площадь дома, а где взять данные БТИ, а какие данные верны если они в разных документах различаются. Ответ на этот вопрос содержится в Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 г. Москва «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …»

Пунктом 4 указанных правил предусмотрено, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре .

Т.е. главным документом определяющим площадь помещения является Свидетельство о праве собственности на помещение.

Для того, чтобы узнать есть ли на очном собрании Кворум используют ЯВОЧНЫЙ ЛИСТ - каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить документ подтверждающий личность, документ подтверждающий право собственности. Эти данные вносятся в явочный лист, собственник обязательно должен в нем расписаться.

Перед началом собрания подсчитывается сколько собственников зарегистрировались и какой долей в праве общей собственности они обладают. Если более 50%, то кворум есть. Если к началу собрания кворума нет, можно отложить начало собрание на 15 - 30 минут, чтобы дать возможность зарегистрироваться опоздавшим.

Надо отметить, что начало собрания не означает прекращение регистрации участников, они могут регистрироваться в ходе собрания, до момента объявления собрания закрытым.

2.2. Квалифицированное большинство.

Частью 1 статьи 46 предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме,

Но при этом некоторые особо важные вопросы предусмотренные пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются не просто большинством голосов собственников пришедших на собрание, а именно большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме :

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Т.е. например, для того, чтобы принять решение о размещении на фасаде дома рекламного баннера, нужно чтобы за это решение высказалось "ЗА" не просто большинство из пришедших на собрание, а чтобы "ЗА" высказались более 66% ВСЕХ собственников помещений дома.

Например, предположим, что на собрание пришло 60% собственников и все они на 100% проголосовали "ЗА", но этого будет недостаточно для принятия решений предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ, т.к. эти на 100% проголосовавшие "ЗА" составляют лишь 60% ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ ВСЕХ собственников помещений дома.

помещение или участок, на котором возможно вместить присутствующих.
организационные моменты (выбор оптимального времени, канцелярия и т.п.)
уведомление собственников не позднее чем за 10 дней до проведения должно быть направлено каждому собственнику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Желательно дополнительно разместить объявления о проведении собрания на специальных стендах в подъездах.

Следует отметить, что законодатель определил перечень информации, которая обязана присутствовать в содержании данного уведомления. В частности сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное собрание, заочное голосование, очно-заочная форма); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

2.4. Повестка собрания и ее значение.

Собрание собственников правомочно принимать решение только по вопросам, включенным в повестку собрания. Таким образом, перед направлением уведомления следует четко определить вопросы, включаемые в повестку. Помимо вопроса, ради которого проводится собрание, в повестку рекомендуется включить следующие вопросы:

избрание председателя собрания;
избрание секретаря собрания собственников;
избрание счетной комиссии;
определения места хранения протоколов общего собрания.

Надо отметить, что избрание председателя, секретаря и счетной комиссии ни где не регламентируется - эта традиция пришла к нам с комсомольских и партийных собраний, но лучше ее соблюсти.

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015г №937/пр.

Вводная часть должна содержать следующие сведения:

а. об инициаторе общего собрания

б. о лице председательствующем на общем собрании и проводивших подсчет голосов

в. о лицах принявших участие в общем собрании

е. об общей площади жилых и нежилых помещений

ж. о повестке дня

з. о наличии или отсутствии кворума

Текст основной части протокола общего собрания состоит из повестки дня и отдельных разделов по количеству вопросов повестки дня общего собрания.

Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования.

Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт "Разное".

Текст протокола общего собрания излагается от третьего лица множественного числа ("слушали", "выступили", "постановили", "решили").

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:

а. реестр собственников помещений в многоквартирном доме

б. сообщение о проведении общего собрания

в. реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме

г. список собственников помещений в многоквартирном доме присутствовавших на общем собрании

д. доверенности

е. документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании

ж. решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно - заочного или заочного голосования

з. иные документы или материалы

В соответствии с ч.3 ст. 46 ЖК РФ решение принятое на собрании собственников должно быть донесенно до собственников которые не присутствовали на таком голосовании и как следствие протокол должен быть изготовлен не позднее 10 дней с момента собрания собственников.

В случае проведения собрания в очно-заочной форме составляется один протокол.

Следует обратить внимание, что большинство споров о легитимности возникает по вопросам оформления результатов голосования собрания собственников.

При проведении общего собрания в очной форме, собственники голосуют как правило поднятием руки, при этом поименно подсчитать кто был ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ практически не возможно, поэтому если на собрании решаются важные неоднозначные вопросы, то в соответствии с п.4. ст.46 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Лучше этим не пренебрегать и по острым вопросам предложить собственникам наряду с поднятием руки выразить свое решение и письменно.

Так же в дальнейшем при возникновении споров очень помогут фотографии сделанные во время собрания.

4. Смена управляющей компании

В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом или организации, управляющей многоквартирным домом, наступает следующий этап необходимый для реализации намеченного результата.

После принятия решения о смене УК или смене способа управления, лицо уполномоченное общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом (следует просмотреть срок уведомления в договоре, если он указан с УК), а также в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении с приложением копии протокола такого общего собрания.

Указанное уведомление должно содержать адрес организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления таким домом, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одного из данных собственников, указанного в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, в том числе, сведения, необходимые для установления телефонной и электронной связи.

4.1. Расторжение/изменения договора с УК, передача технической, бухгалтерской и иной документации новому субъекту управления МКД.

В соответствии с п.10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Следует отметить что, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией договор следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае.

Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, Арбитражная практика пошла по пути, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161 ЖК, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени. Например, с первого числа следующего месяца.

В случае наличия на момент проведения общего собрания собственников в МКД действующего договора управления, в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о расторжении данного договора управления с даты заключения договора с вновь выбранной управляющей организацией , имеющей право осуществлять управление МКД в соответствии с ЖК РФ (далее - Организация).

Изменение договора также регулируется общими положениями ГК РФ.

4.2. Расчеты с УК.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп.«б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).

Следует отметить, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг будет рассматриваться как неосновательное обогащение со стороны бывшей управляющей организации и соответственно регулироваться главой 60 ГК РФ.

Примечания:

Следует избегать любых форм собраний и голосований, которые не предусмотрены Жилищным Кодексом РФ. Рекомендуется использовать бюллетени голосования (письменные решения) да же если собрание проводится в очной форме.
Особое внимание следует уделить соблюдению порядка уведомления о собрании (лично под роспись либо заказным письмом с обязательным сохранением квитанции), т.к. нарушение порядка уведомления является основной причиной отмены решений собраний.
Ни когда не пытайтесь проводить собрание в одиночку, если нет инициативной группы - да же не думайте о собрании.
Не забывайте составлять протоколы, сохраните почтовые квитанции от заказных писем, бюллетени заочного голосования.
В случае изменения УК необходимо заблаговременно определить новую УК в которую будет передан дом, новая УК с удовольствием поможет Вам провести сосбрание.

Образец объявления

ОБЪЯВЛЕНИЕ о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N по улице _____________________

Уважаемые домовладельцы!

Данное общее собрание будет проводиться по инициативе ______________________.

Для регистрации в качестве участника общего собрания при себе необходимо иметь:

Повестка дня Общего собрания:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом.

2. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.

3. Выбор Правления товарищества собственников жилья.

4. Выбор ревизионной комиссии (ревизора).

5. Передача части (всех) функций по управлению товариществом собственников жилья управляющей компании.

8. Разное.

Напоминаем Вам:

Инициатор общего собрания ____________________

Источник - "Товарищества собственников жилья", "Питер Пресс"

Похожие документы

Общее собрание членов ТСЖ – это управленческий орган в многоквартирном доме. Согласно ст. 44 ЖК РФ, собрание проводится с целью решения вопросов путем общего голосования собственников. Расскажем в статье, как провести собрание собственников многоквартирного дома и каким оно бывает.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание ТСЖ может быть проведено в следующих формах:

Очное собрание собственников. Проводится при личном общем присутствии владельцев жилых помещений многоквартирного дома. Проводится для обсуждения насущных вопросов и принятия по ним решения путем проведения голосования.
Очно-заочное собрание ТСЖ. В этом случае обсуждение вопросов проводится при личном присутствии, но дальнейшее голосование может осуществляться заочно. Собственники передают свое мнение по текущим вопросам в письменной форме. Решение передается по адресу проведения собрания собственников или иному, установленному совместно.
Заочное собрание ТСЖ. Решение принимается путем голосования в заочной форме. Такой вид также допустим, если очное собрание собственников не имело кворума. Голосование проводится опросным способом. С 01.01.2018 года вводится информационная система ЖКХ для проведения заочного голосования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе с 01.07.2019 года).

Собрание собственников многоквартирного дома имеет кворум (т.е. правомочно), если в голосовании приняло участие количество членов ТСЖ или их представителей, общий вес голосов которых составляет не менее 50 %. Это предусмотрено в ч.3 ст.45 ЖК РФ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Как правильно провести собрание ТСЖ? Пошаговая инструкция

Провести собрание собственников многоквартирного дома можно, воспользовавшись нашей поэтапной инструкцией.

Этап 1. Инициация проведения общего собрания ТСЖ

Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме проводится на ежегодной основе. Дата проведения выбирается индивидуально, но собрание должно быть проведено в течение II квартала года, следующего за отчетным. Общим собранием владельцев жилых помещений может быть установлены иные даты проведения. Если принятого голосованием другого периода не было, следует действовать по указаниям ЖК РФ.

Кроме плановых собраний собственников, могут быть проведены внеочередные встречи. Созвать собрание ТСЖ можно по следующим причинам:

если инициатором выступит кто-либо из собственников – ч.2 ст.45 ЖК РФ;
если инициатором будет правление ТСЖ (при условии, что оно уже создано) – п.8 ст.148 ЖК РФ;
если инициатором выступает управляющая компания – ч.7 ст.45 ЖК РФ.

Инициировать общее собрание также можно, если собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от всего объема, письменно обратятся в управляющую компанию, ТСЖ, ЖК, ЖСК или в другой потребительский кооператив. Эта возможность предусмотрена в ч.6 ст.45 ЖК РФ.

Этап 2. Подготовка к проведению собрания собственников

Этот этап подразумевает подготовку вопросов, которые будут вынесены на всеобщее обсуждение (повестка дня). Также потребуется определиться с формой последующего голосования.

Если собрание собственников многоквартирного дома будет проводиться в очной или очно-заочной форме, необходимо выбрать место и время для обсуждения текущих вопросов.

Кроме того, нужно выбрать кандидатов на выполнение функций председателя, секретаря и членов комиссии по подсчету голосов.

О проведении общего собрания собственников следует уведомить всех заинтересованных лиц. На этапе подготовки составляется реестр владельцев жилых помещений, бланки протокола, возможные формы решений по вопросам повестки дня.

Этап 3. Оповещение собственников о проведении собрания

Уведомить собственников жилья в многоквартирном доме о предстоящем общем собрании следует не позднее, чем за 10 дней до мероприятия. Согласно ч.4 ст.45 ЖК РФ, возможно три способа информирования:

уведомление может быть помещено в общедоступном месте;
уведомление вручается каждому собственнику лично, при этом фактом, подтверждающим получение информации, является собственноручная подпись;
уведомление направляется собственником посредством почты заказным письмом.

Как правило, способ информирования собственников, устраивающий всех, устанавливается на первом собрании.

Уведомление о предстоящем собрании собственников должно содержать следующую информацию:

об инициаторе общего собрания;
форму проведения;
дату проведения собрания;
адрес места, где будет происходить собрание;
перечень вопросов, которые предстоит решить путем общего голосования;
порядок ознакомления с информацией;
перечень материалов, которые планируется представить на собрании собственников.

Если собрание собственников жилых помещений будет происходить в форме заочного голосования, необходимо в уведомлении также указать срок, в который прием решений членов будет прекращен. Кроме того, прописывается адрес или иной способ передачи таких решений.

Этап 4. Порядок проведения собрания собственников

В зависимости от вида проведения собрания собственников меняется и процедура принятия решения по вопросам повестки дня.

Если собрание собственников многоквартирного дома проводится в очной форме, для начала необходимо зарегистрировать всех присутствующих на мероприятии. Затем, следует посчитать объем голосов в процентном соотношении. Количество голосов, которым обладает каждый член собрания, прямо пропорционально его доле в общем имуществе в доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Если кворум есть, можно начать обсуждение запланированных вопросов. Для этого изначально потребуется выбрать председателя и секретаря собрания собственников, а также определить членов комиссии по подсчету голосов.

В процессе проведения собрания запрещается менять перечень вопросов, включенных в повестку дня, и принимать решения по проблемам, не предусмотренным этим перечнем (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

При заочном принятии решений по насущным вопросам собственники должны передать свое мнение по адресу, указанному в уведомлении. Также важно учесть указанный срок, в который осуществляется прием решений (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При очно-заочной форме проведения собрания собственников участники мероприятия лично обсуждают вопросы повестки дня. После этого члены собрания должны передать свое решение на бланке для голосования в установленный срок. Место или адрес передачи решения также указывается в уведомлении о собрании (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение по вопросам повестки дня принимается большинством собственников. Однако есть и исключения. В некоторых случаях решение принимается, только если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа. К таким ситуациям можно отнести:

решение о реконструкции многоквартирного дома;
о строительстве хозяйственных построек;
о границах использования земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому;
о пользовании общим имуществом собственников иными лицами.

Какой бы ни была форма проведения собрания, необходимо указать в решении собственника следующую информацию:

сведения о собственнике или его представителе, который участвовал в голосовании;
данные документа, подтверждающего право собственности лица, участвовавшего в собрании и голосовании, на квартиру в доме;
решение по всем вопросам, указанным в повестке дня.

Этап 5. Оформление результатов голосования собственников

Согласно п.2 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр), протокол собрания собственников должен быть составлен не позже чем через 10 дней после проведения мероприятия.

В протоколе содержаться следующие сведения:

наименование документа и его регистрационный номер;
дата составления протокола;
дата и место проведения собрания собственников;
заголовок к содержанию протокола;
содержательную часть протокола;
перечень вопросов повестки дня;
наличие кворума;
количество голосов по каждому вопросу повестки;
адрес, по которому протокол будет храниться;
перечень приложений, если они есть.

Протокол общего собрания собственников в обязательном порядке подписывается председателем, секретарем и членами комиссии по подсчету голосов.

Инициатор собрания обязан представить копии решений и протокола в управляющую компанию, правление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной потребительский кооператив. Это необходимо сделать в десятидневный срок после проведения собрания собственников многоквартирного дома.

Управляющая компания или иная организация в течение пяти дней направляет вышеуказанные бумаги в орган государственного жилищного надзора. Там копии документов хранятся три года.

Стоит иметь в виду, что если в орган государственного жилищного надзора поступит два и более протокола общего собрания за три месяца, которые содержат одни и те же вопросы повестки дня, то будет направлена комиссия для проведения внеплановой проверки. Цель такой проверки – выявить факт соблюдения требований законодательства в отношении порядка организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников жилья.

Этап 6. Оповещение собственников о принятых решениях

О результатах голосования необходимо сообщить всем собственникам жилых помещений. Это делает инициатор проведения собрания. Срок оповещения – не позднее, чем через 10 дней после принятия решений по вопросам повестки дня.

Оповещение должно быть размещено в месте, доступном всем собственникам жилых помещений.

Стоит сказать, что даже если собственник не принимал участия в общем собрании, он обязан подчиниться принятому решению. Это предусмотрено ч.5 ст.46 ЖК РФ.

Собственник, который не принимал участия в голосовании или был против принятого решения, может обжаловать его в судебном порядке. Для этого потребуется доказать, что этим решением были нарушены его законные права и интересы или решение принято с нарушениями требований ЖК РФ. Обжаловать решение можно в срок, не позднее полугода с момента, когда собственник узнал об итогах голосования.

Суд учтет все обстоятельства дела и может оставить решение в силе, если голос собственника не мог бы повлиять на решение, допущенные нарушения не критичны или принятое решение не повлекло за собой причинения ущерба собственнику. В любом случае, прежде чем обращаться в суд, рекомендуем проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам.