Ипотека многодетным семьям новый закон. Изменились условия льготной ипотеки для семей с детьми

— так стали называть льготные кредиты на покупку жилья со ставкой 6%, которые могут получить семьи с двумя и более детьми. Новострой-М решил выяснить, как новые условия повлияют на востребованность программы, популярна ли она сейчас и какие жилые комплексы могут выбирать семьи.

Старт программы не удался

Ожидается, что ипотекой под 6% теперь смогут воспользоваться больше семей. Соответствующие изменения правительство внесло в постановление от 30 декабря 2017 года «Об утверждении правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам, предоставленным гражданам РФ, имеющим детей».

Уточненные условия программы:

1. Максимальный срок кредитования по льготной ставке зависит от того, сколько детей родилось в семье после 2018 года. Если в семье рождается второй ребенок, ставка в 6% будет действовать три года, если третий или последующий — пять лет. А в том случае, если рождается сразу двое или более детей, срок льготной ставки составит восемь лет.

2. Ипотеку можно взять с 2018 по 2022 годы, но если ребенок родится в период с 1 июля по 31 декабря 2022 года, то кредит по программе можно оформить до 1 марта 2023 года.

3. После того, как льготный период закончится, годовой процент будет рассчитываться так: ключевая ставка ЦБ + 2 п. п. Такой процент будет действовать до конца ипотеки. Ставку Центробанка считают на момент заключения договора. Если оформить ипотеку сейчас (когда ключевая ставка составляет 7,25%), то после окончания льготного периода процент по кредиту будет установлен на уровне 9,25%.

4. Приобрести квартиру по льготной ставке можно только на первичном рынке. При этом продавцом может быть только юридическое лицо.

5. Максимальная сумма кредита в Москве и Московской области составляет 12 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос установлен на уровне 20% от стоимости жилья.

Таким образом, поправками расширен список семей, имеющих право на оформление льготной ипотеки: в перечень включены семьи с четвертым и последующими детьми. Также увеличена максимальная сумма кредита: для жителей Москвы и Московской области верхний предел подняли до 12 млн рублей вместо прежних 8 млн.

Программа семейной ипотеки начала действовать в январе 2018 года, первоначально она предусматривала выдачу и рефинансирование ипотеки на новостройки со ставкой на уровне 6% годовых для семей, в которых после 1 января 2018 года родится второй или третий ребенок. В феврале-марте 2018 года было выдано всего восемь таких кредитов, по данным Минфина, и Новострой-М пытался понять, почему ипотека под 6% не работает . Во-первых, конечно, эксперты отмечали фактор времени: за два месяца программа просто не могла набрать обороты, по законам природы. Но также аналитики обращали внимание и на недостаточно большую сумму кредита.

«Вторая причина низкой востребованности программы для многодетных семей — это ограничение максимальной суммы кредита в 8 млн рублей для столичного региона. По нашим подсчетам, средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры в проектах массового сегмента «старой» Москвы равен 12,7 млн рублей. То есть, чтобы воспользоваться субсидией, придется собрать 4,7 млн рублей или 37% от стоимости квартиры вместо формально разрешенных 20%. У многих клиентов просто нет первоначального взноса, именно по этой причине они не могут позволить себе льготную ипотеку», — говорила Новострой-М Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум».

12 млн — это много или мало?

Теперь максимальный порог увеличен, и это должно привести к росту сделок по программе льготной ипотеки со ставкой 6%. Сегодня средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры в Москве составляет порядка 13 млн рублей, таким образом, имея собственные накопления в 20% от стоимости жилья, можно купить комфортный вариант по программе льготной ипотеки.

Однако, по мнению, Марии Литинецкой, даже трехкомнатная квартира для многодетной семьи — это не самый удобный вариант. «Конечно, для таких покупателей требуется более удобное пространство, а именно — многокомнатные квартиры. Разумеется, в Москве не так много проектов с относительно доступными расценками на квартиры такого формата. При прежних ограничениях на размер кредита шансов приобрести такой объект в льготную ипотеку не было никаких. Теперь же такая возможность открывается», — рассуждает эксперт. К примеру, в ЖК комфорт-класса с отделкой «Гринада» от Группы ПСН в корпусе №5 средняя стоимость многокомнатной квартиры (порядка 100 кв. м) составляет 12,9 млн рублей.

В ЖК «Кварталы 21/19» от «ВекторСтройФинанс» стоимость трехкомнатных квартир начинается от 10 млн рублей, то есть при первоначальном взносе 20% (2 млн рублей) и сумме кредита даже 8 млн рублей, семьи легко могут подобрать себе квартиру. А лимит в 12 млн существеннно расширяет выбор.

По мнению Литинецкой, наибольшим интересом у многодетных семей будут пользоваться проекты с минимальной стоимостью квадратного метра. В границах Москвы это жилые комплексы комфорт- и эконом-класса, расположенные за пределами МКАД, но недалеко от метро. В таких районах, как Солнцево, Южное Бутово и Некрасовка, можно найти большие квартиры по приемлемым ценам, а также собственную социальную и коммерческую инфраструктуру.

Увеличение бюджета позволяет расширить выбор недвижимости, однако нельзя забывать, что более высокие суммы кредита подразумевают более крупные ежемесячные платежи. Например, при оформлении кредита на 15 лет на сумму, составляющую 8 млн рублей, придется вносить по 67 500 рублей в месяц в льготный период. После его завершения (например, через три года) ставка повысится до уровня ключевой ставки +2 п. п. на дату подписания кредитного договора (9,25% на сегодняшний день). Таким образом, размер платежа на оставшиеся 12 лет составит уже до 80 000 рублей. Разумеется, при кредите в 12 млн рублей платежи будут еще выше.

«Мы можем сделать вывод, что расширение круга заемщиков будет происходить в существенной степени за счет покупателей в бизнес-классе. Также в аудиторию заемщиков войдут те, кто приобретает большие площади в сегменте «комфорт». Семьи, имеющие необходимый бюджет для покупки и подходящие по условиям программы, воспользуются льготной ипотекой с учетом дополнительной выгоды», — комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова.

А вот руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева считает, что произошедшие в программе изменения не так существенны. «Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в Москве составляет 10 млн рублей, стандарт-класса — и того меньше, около 6,5 млн. В Московской области квартиры покупают в среднем за 4-4,5 млн. То есть размер займа изначально охватывал практически всю потенциальную аудиторию», — отмечает эксперт. По словам Ирины Ячменевой, непопулярность программы объясняется ее «молодостью»: она действует для семей, где второй и последующие дети родились не ранее 1 января 2018 года. «Уровень рождаемости в России снижается. Если уж говорить о популяризации программы, лучше было бы расширить ее на семьи с детьми постарше — хотя бы с теми, кто родился в 2017 году. Или пересмотреть ставку, так как дополнительные процентные пункты разницы — гораздо лучший стимул, нежели размер кредита», — полагает спикер.

Если исходить из максимальной суммы кредита 12 млн рублей и предположить, что семья при покупке квартиры вносит не более 20% (минимально обозначенный по условиям программы уровень), то можно ориентироваться на квартиры стоимостью не более 15 млн рублей. Аналитики Новострой-М отобрали жилые комплексы в старых границах Москвы, где можно купить квартиру с тремя и более комнатами и где доступна отделка (которая позволяет сократить расходы на ремонт и сроки переезда).

Новостройки в «старой» Москве с трех- и многокомнатными квартирами*

Источник: Новострой-М
*учитывались только ЖК, в которых доступна отделка

Семьи привлечет Новая Москва

По мнению руководителя департамента маркетинга и продаж ЖК «Румянцево-Парк» Алексея Лухтана, новые правила благоприятно отразятся на росте спроса на многокомнатные квартиры в Новой Москве, поскольку в границах «старой» Москвы стоимость сделки значительно выше, и даже увеличенный кредитный лимит не всегда сможет обеспечить семье полноценную необходимую площадь.

« Семейная ипотека, полагаю, может быть интересна семи из десяти клиентов первичного рынка Новой Москвы», — отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. По его словам, в районе Новые Ватутинки статистика следующая: 81% покупателей, совершивших сделку в 2017 году, имели детей. Причем 39% из них — одного ребенка, 49% — двух детей и 12% — трех. «Выходит, что потенциально в ближайшие пару лет льготной ипотекой смогут воспользоваться все 81% клиентов, тогда как ранее покупатели с тремя детьми не имели подобной возможности. На мой, взгляд, программа уже работает в полном объеме. Другое дело, что прошло всего семь месяцев со старта субсидии. Реальный эффект от семейной ипотеки мы увидим только в конце 2018 - начале 2019 годов. Именно тогда на рынок, вероятно, выйдут клиенты, рождение ребенка у которых было отчасти простимулировано льготной ипотекой под 6%», — считает эксперт.

При этом в Новой Москве у семейных клиентов максимально большой выбор. До пересмотра условий при наличии минимального первоначального взноса 20% и лимите выдачи 8 млн рублей максимальная цена квартиры не могла превышать 10 млн рублей (2 млн + 8 млн). С повышением лимита до 12 млн рублей цена квартиры с минимальным первоначальным взносом 20% достигает 15 млн рублей (3 млн + 12 млн). При стоимости жилья до 10 млн рублей в 15 проектах Новой Москвы были представлены варианты с большим бюджетом покупки. При увеличении лимита до 15 млн рублей жилье дороже реализуется только в четырех проектах. Всего же на рынке Новой Москвы ведутся продажи 36 комплексов. Подробно о ситуации на первичном рынке Новой Москвы Новострой-М рассказывал ранее.

«Конкретно в нашем районе Новые Ватутинки самая дорогая квартира с отделкой обойдется чуть более, чем в 9,9 млн рублей. Это четырехкомнатное жилье площадью 105,7 кв. м. И до пересмотра условий «семейной ипотеки», и после покупатели могли взять под 6% годовых абсолютно любую квартиру», — рассказывает Александр Зубец.

В то же время, часть потенциальных кредиторов по данной программе откажется от участия в ней, несмотря на низкую ставку. Дело в том, что семейную ипотеку под 6% можно взять при покупке жилья у юридического лица (но не у инвестфонда и не у его управляющей компании) по договору-купли продажи, если дом уже готов, или при оформлении договора долевого участия, если дом еще строится. На вторичный рынок программа не распространяется. При этом многодетные семьи чаще всего заинтересованы в готовом жилье или в квартирах на очень высокой стадии строительной готовности.

«Как показывает практика, новая квартира нередко приобретается многодетными семьями на средства от реализации старой недвижимости. По этой причине взамен рассматриваются объекты, преимущественно готовые к проживанию, то есть на вторичном рынке, поскольку предложение от застройщиков ограничено. К примеру, в Новой Москве в реализации на сегодняшний день находится всего 440 квартир в сданных домах. Из этого количества всего 50 объектов продаются с готовой отделкой. Позволить себе оплачивать ипотеку и аренду на протяжении года или двух, пока строится дом, может далеко не каждая семья. Поэтому немалая часть потенциальных претендентов на субсидию ушли на вторичный рынок», — отмечает Александр Зубец.

Новостройки Новой Москвы с трех- и многокомнатными квартирами*

Средняя процентная ставка по ипотеке составляет 9 %. Многодетная семья нуждается в более обширном жилье, однако возможности для его покупки существенно ограничены: зачастую в семье работает один родитель, второй вынужден оставаться дома, чтобы ухаживать за детьми.

Стандартные ежемесячные платежи по ипотеке ложатся тяжким бременем на бюджет семьи, и впоследствии могут и вовсе стать невозможными. Чтобы позволить многодетной семье приобрести жилье, государство оказывает следующие меры социальной поддержки:

1. Компенсирует семье часть кредита. Однако, если у семьи нет возможности погасить большую часть кредита без учета процентов самостоятельно, они не смогут получить государственную поддержку.

   Подобную субсидию можно получить, например, в Красноярском крае, где на основании осуществляется социальная выплата сумм уплаченных процентов по ипотечному кредиту, оформленному многодетной семьей.

   О программах в своем регионе можно узнать в региональных отделениях, занимающихся жилищной политикой.

2. Предусматривает возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке (ВТБ24, Банк Москвы). Как правило, первоначальный взнос составляет 20-30 % от стоимости жилья, для многодетной семьи сумма может быть снижена до 10 % (Сбербанк).
3. Дает возможность заемщику не выплачивать проценты за весь период, в случае, если кредит погашается досрочно. 4. Предоставляет возможность (от 6%), а также получить займ на более длительный срок (от 30 до 35 лет) по сравнению с стандартным (25 лет).
4. Помощью может стать полученный сертификат на жилищную субсидию. Однако, важно знать, что возможность им воспользоваться в скором времени зависит от муниципальной казны. В некоторых регионах срок может доходить до 2-х лет.

Как получить субсидию?

Для того, чтобы многодетной семье недостаточно иметь 3 и более детей, необходимо также соблюсти ряд условий :

• Семье должен быть присвоен статус многодетной (для этого потребуются паспорта родителей, свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей).
• Семья должна получить подтверждение от органов местного самоуправления, что они нуждаются в улучшении жилищных условий. Жилплощадь на одного члена семьи должна быть меньше региональной нормы (следует уточнять в муниципальном законодательстве или в местной администрации, из документов понадобится выписка из домовой книги, сведения о техническом состоянии жилища, документы на квартиру).
• Семья должна иметь постоянную регистрацию в субъекте РФ.
• Все дети должны считаться несовершеннолетними. Студенты, обучающиеся на очном отделение ВУЗа, представляют собой исключение в данном случае – планка поднимается до 23 лет.
• Семья должна считаться малоимущей (необходимо предоставить справку о доходах родителей и справку о количестве членов семьи).

Когда соблюдены все условия, семье необходимо подготовить ряд документов, чтобы получить помощь от государства в приобретении жилья .

В зависимости от конкретной ситуации перечень может измениться. Процесс сбора документов для субсидии – длительный процесс, но процесс рассмотрения вопроса об субсидированной ипотеке банком – еще более долгий.

Важно запастись терпением, ведь сроки могут растянуться от 90 до 180 дней. Ускорить процедуру оформления ипотечного кредитования банком может привлечение третьего созаемщика (). Эта опция доступна не всех банках, однако она позволяет увеличить суммарный доход.

Важно! Субсидию на частичное покрытие кредита государством можно получить лишь один раз.

Какой процент от общей суммы будет компенсирован за счет государства?

Государство может компенсировать от 30 до 70 процентов кредита многодетной семьи. Процент покрытия зависит от места жительства заемщика: если последний проживет в сельской местности – имеет возможность получить до 70 % компенсации кредита от государства, жители города – от 30 до 40 процентов.

Базу для придется подготовить самостоятельно, накопив необходимую сумму для первоначального взноса, иначе в субсидии будет отказано. Возможно, использовать для этой цели материнский капитал.

Воспользоваться государственной программой субсидирования ипотеки можно только для приобретения первичного жилья, которое находится в процессе строительства или только что построено. Рынок вторичной недвижимости не участвует в программе. Таким образом, еще поддерживает государство развитие строительства в РФ. В приоритете по выдаче данной субсидии находятся семьи, планирующие строительство частного дома.

Возможна ли оплата всей суммы по программам социальной помощи?

Если в многодетной семье 4 и более детей, то государство берет на себя часть выплат по ипотечному кредиту. Если более 5 детей, то выплата ипотеки полностью или частично возлагается на региональную казну.

Тем не менее, в каждом регионе условия субсидии могут разниться, их нужно узнавать в своем региональном органе социальной защиты по месту жительства. В Тульской области при наличии в семье шестерых детей – государство выплачивает до 90 % стоимости жилья.

Детская ипотека , как прозвали сегодняшнюю ипотеку для молодых семей - это специальная ипотечная программа для семей с двумя или тремя детьми , в которой государство оплачивает кредитной организации разницу между фактической ипотечной ставкой и 6%.

Детская ипотека. Кто имеет право на участие в ипотечной программе для молодых семей

Кто НЕ может участвовать в ипотечной программе

• Родители не имеющие гражданства РФ
• Гражданин РФ, супруг которого (родитель ребенка) не является гражданином РФ

Категории заемщиков, подходящих под программу детской (семейной) ипотеки

• Граждане РФ, состоящие в браке, при рождении у них второго и(или) третьего ребенка, имеющего гражданство РФ.

В число созаемщиков обязательно включается супруг. Супруг(а) Титульного созаемщика не включается в состав созаемщиков только при наличии брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов;

• Гражданин РФ, не состоящий в зарегистрированном браке, при рождении второго и(или) третьего ребенка, имеющего гражданство РФ.

Кредит может получить один из родителей, требование о включении второго родителя в число созаемщиков отсутствует. Совместный кредит для таких родителей можно получить, выбрав Титульным заемщиком родителя второго и(или) третьего ребенка.

Здесь вероятно можно трактовать эти условия как то, что вы можете и не состоять в зарегистрированном браке, но родительские права должны быть зарегистрированы.

• Мать-одиночка может получить кредит, если она соответствует требованиям банка, в том числе и по платежеспособности.

Требования детской (семейной) ипотечной программы к заемщику

Если Вы подходите под одну из вышеперечисленных категорий, это значит что ваши шансы высоки, но для того, чтобы получить детскую (семейную) ипотеку под 6% вам так же нужно соответствовать ниже перечисленным требованиям:

• возраст заемщика от 21 года до 65 лет (на момент последней выплаты по кредиту);
• стаж заемщика на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
• для индивидуальных предпринимателей — безубыточная предпринимательская деятельность не менее 24 предыдущих месяцев;
• рождение второго или третьего ребенка в период в период с 01 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Да, к сожалению, если у вас родился второй ребенок в последние дни 2017 года, то вы не попадаете под эту программу. Зато те, кто взял ипотеку в 2017 году, а в 2018 завел второго или третьего ребенка, имеет право реструктурировать ипотеку по условиям программы детской (семейной) ипотеки.

Условия детской (семейной) ипотеки

А вот теперь самое интересное, что мы оставили для вас на десерт!

Вопреки сложившемуся заблуждению многих, ставка 6% будет сопровождать вашу ипотеку не весь срок, а лишь его малую часть. Далее подробно!

На условиях программы детской (семейной) ипотеки по ставке 6% , государство берет на себя обязательство по выплате банку разницы по ставке между 6% и фактической ставкой банка на периоды

• 3 лет, при рождении второго ребенка;
• 5 лет, при рождении третьего ребенка или двойни (второго и третьего).
• 8 лет в сумме, если в течение пяти лет с 2018 по 2022 год, у вас родится и второй, и третий ребёнок.

По окончанию этого периода ставка будет пересчитана в зависимости от фактической ставки банка по окончанию периода или в соответствии с условиями кредитного договора. Читайте его внимательно!

Остальные условия ипотечной программы

• Срок кредитования по ипотечной программе - от 3 до 30 лет.
• Первоначальный взнос - от 20 % от стоимости жилья, средства Материнского (семейного) капитала так же могут быть использованы в качестве первоначального взноса.
• Пакет документов необходимый для предоставления в банк - стандартный, плюс оригиналы свидетельств о рождении всех детей.

При этом, если в свидетельстве о рождении детей не содержится информация о наличии у них гражданства РФ, требуется одновременное предоставление иного документа, подтверждающего наличие у всех детей гражданства Российской Федерации.

• Обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, а так же приобретаемого жилья. Здесь есть одна маленькая хитрость! О ней мы расскажем вам в следующей нашей публикации.
• В анкете-заявлении обязательно нужно указать - «Господдержка» или «ГПС» . Эту пометку нужно поставить в правом верхнем углу первой страницы анкеты.
• Нижнее ограничение по по сумме кредита составляет 500 000 рублей, верхнее - 3 000 000 рублей. Для Москвы и Московской области, Санкт-Питербурга и Ленинградской области - 8 000 000 рублей по месту нахождения объекта, а не по месту выдачи кредита.
• С программой не суммируются прочие акции банка для снижения ипотечной ставки.
• Не допускается оплата первоначального взноса третьими лицами.
• Материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса, а так же его можно направить на гашение кредита.

А вот и ещё один пунктик к лазейке, о которой мы упоминали выше

• Кредит в рамках госпрограммы можно получить при наличии детей от разных родителей.
• Получая льготный кредит, вы передаёте банку в залог купленную квартиру или свои права участника долевого строительства.

На какие виды жилья рассчитана программа детской (семейной) ипотеки

Детская ипотека под 6% рассчитана на покупку жилья в новостройках - квартир, домов, таун-хаусов от юридического лица или на участие в долевом строительстве жилья. То есть, если вы решили , вы не сможете получить ставку 6%.

При этом у застройщика нужно уточнить следующие моменты:

• строительство должно вестись в соответствии с законом о долевом строительстве 214-ФЗ;
• строительство может находиться на любой стадии – от котлована до чистовой отделки;
• объект строительства должен быть аккредитован Агентством ипотечного жилищного кредитования.